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【凰家探盘】只要1.1万起，也许这是“莱山三滩”入场劵离你最近的一次！

【凰家探盘】是凤凰网房产新闻的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下烟台市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

今日测评楼盘：鲁商金茂观海印象

自2000年烟台市政府搬至莱山，昔日的荒凉东郊在政务的影响下，一跃成为烟台中心城区。随着市政府迁入，莱山区的基础设施建设发展迅猛，迸发出强劲活力，连房价都比其他五区贵上不少。而其中的三滩板块被也称为黄金三角区，其区位优势，相信各位看官早已耳熟能详了。早在万科翡翠湾进驻的时候，就吸引了各路买房人的眼光，随后远洋、中海等品牌开发商先后拿下核心地块，万光、飞龙等本地开发商也不甘示弱，三滩一时间战火四起。

目前三滩板块在售部分新房

2020年2月20日，央企金茂联手鲁商抢滩登陆烟台，耗资16.7亿元，楼面价3870元/平米，拿下三滩最后一个地块。此时，三滩板块看似再无悬念，实则暗藏玄机。

昨天接到了中介小哥哥的推销电话，暂且不说他急于拉我出来看房的急迫心情，就从他的说辞，也足够引起我去看房的欲望了，他说：“姐姐，单价1.1万起，这可能是离你置业莱山三滩最近的一次了，大三居、双品牌、价格合适、想啥有啥，你确定不去看看么“。没错，他说的这个项目就是我们今天测评的主体-鲁商金茂观海印象。对于打算二次置业的我，对这个项目还是很感兴趣，决定亲自去售楼处探访一下。

█ 写在之前：

项目由鲁商发展、中国金茂合作开发，鲁商操盘，鲁商前期已经在烟台成功开发了鲁商公馆项目，目前应该是有部分楼栋已经交房的状态。而中国金茂作为外地房企初入烟台，选择与鲁商合作项目，也是为了尽快站稳脚跟，在摸清市场之后，联手财金，拿下幸福新城位于芝罘区化工路以东，幸福北路以南黄金地块。两个还算是有影响力的开发商，在商业、物业、健康生活等领域都有涉猎，相信也能给烟台购房者带来不一样的产品。话不多说，我们赶紧进入正题。

█ 通勤时间：

项目东临观海路，西至双河东路，北临逛荡河，南至学院西路，针对项目位置，初步设定两个通勤地点。烟台大学周边、再一个就是宝龙广场周边写字楼。

首先，项目去烟台大学周边，大概4.5公里，自驾亲测，需要12分钟左右，要是乘坐公交车的话，62路、10路、563路等，大概需要7、8站，20-25分钟左右。

宝龙广场周边写字楼中润大厦、润华大厦、天润大厦、天和大厦，5公里左右，自驾亲测，需要9-10分钟，也有563路、39路公交车，7、8站地距离，20分钟左右。

总体来说，项目周边交通网四通八达，且临近烟台主干道-观海路，公交车比较便利，如果你是在芝罘区上班的话，那么就沿着观海路一直向前吧！

█ 项目基础信息：

整个项目总建筑面积约62万平方米，容积率2.63，绿化率40%；

内含高层住宅、商业及酒店公寓多种业态；

高层住宅共31栋，22-26层，约3173户，面积为100-140平米，毛坯交付；

项目分三期开发，首批1-1期包含（1#、7#、8#、10#、11#、12#、13#-17#）11栋楼；1-2期包含（2#-6#、9#）6栋楼组成；2期为北边14栋高层；酒店公寓及商业为3期产品。

即将加推楼座为14#、17#，主推户型为100㎡、120㎡，价格在11000-12000元/㎡，交房时间为明年年底。

■ 产品信息：

观海印象面积段是100-140㎡三房和四房户型。最小也是三房两厅一卫，三居现在真的是一种趋势。

100㎡的中户，做到明厨明卫，南北通透，而且南面是双阳台设置，观景与生活需求互不打扰，南面主卧室加上了飘窗的设计，整个户型动静分区，也是市场上的主流户型了，相信这也是买小三居的刚需族们更多的选择。

110㎡的户型与100㎡户型相差不大，主卧室多出来一处卫生间，实现了三房两厅两卫，公卫、私卫不仅便利，也更好的保障了私密性。

接下来，是我重点要说的125㎡户型，因为这也是我比较看好的户型之一了。

首先125㎡做到的也是三室两厅两卫的格局。面积恰到好处，各个居室，既没有小三居的拥挤，又免去了收拾屋子的疲惫。125㎡户型全都做到了边户，东西打头。客厅开间4米，如果不在家打高尔夫的话，也够用，客厅南侧连接进深约1.5米开敞阳台，客厅阳台与次卧阳台相连，整体开间约7米，方便又舒适。也让售楼处小姐姐给算了一笔账，高楼层23、24左右的样子，折后大概是147万左右。不知道想入手这个户型的人，能不能接受这个价格了~

客卫三段式干湿分离的设计，位置居中，与各房间距离适中，方便使用。这套大三居能够满足日常所需的居住功能，并在此条件上提升居住舒适度。

140㎡户型，做到了四室两厅两卫，跟125㎡户型格局基本一致，只是在南面多出了一件卧室，实现了4房。基本没什么槽点。

█ 幸福生活指数：⭐⭐⭐⭐⭐

■ 商业：说起这个，第一印象就是挺方便的；这里距离几个商圈，烟大、佳世客、宝龙广场距离4、5公里左右，购物娱乐会比较方便。而且听置业顾问说，会规划商业街区，平时买买东西也就够了，实在不行，就去对面的振华量贩，在小区的东南面，还有个于家滩大集，逢二、逢五，没事还可以拎着菜兜去赶个大集。当然也有人会在意这一点，觉得会影响到整体小区周边的环境。

■ 学校：规划自建7500㎡幼儿园，同时规划中学、一街之隔的莱山第四实验小学、滨海中学

■ 医疗：烟台山医院东院-1.5公里的距离

█ 居住舒适度：⭐⭐⭐⭐

■ 园林：整个社区地势较观海路抬升3米，可以有效的免除了从高速下来一些大车的干扰，而且也能更好的去规划小区的园林景观，在这里，没有实景可以看，我就不多说了。

■ 物业：鲁商物业

■ 周边环境：逛荡河流经小区直达海边，用置业顾问的话说的是“亲海不近海”，这周边除了一个逛荡河湿地公园，也有很多可以健身遛弯的地方，比如说国际博览中心、胶东文化广场等，其中胶东文化广场的水幕电影还是值得一看的，相信很多人也已经看过了。

█ 事宜人群：从地段上来说，会买这边的人，基本日常活动范围都在莱山高新，远点就是芝罘区东了，也有很多都是原来就住在周边的，然后想要换一套改善型新房，毕竟这里配套还是数一数二的。

三滩比较新的项目，125㎡基本150可以拿下，居住起来还是非常方便的。这也是三滩板块的现状，如果想要住的还算体面，那么这里算是一个门槛比较低的选择了。

█ 优缺点总结：

■ 优势

1、三滩板块生活区，配套齐全。

2、单价更低，性价比很高。

3、市场上主流户型，中规中矩。

■ 劣势

1、小区东南方向面貌和颜值不高

2、距离高速下车口稍微有点近，有时候可能会受到大车干扰

工作日去了解的项目，售楼处人流量不少，不愧为现在的流量盘了，目测客户数大概在12-13组左右，也围绕着周边转了一圈，除了看到项目南面振华量贩，也看到了目前的工程进度（详见下图），看来置业顾问说的明年年底交房也是可丁可卯的。

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