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【凰家探盘】莱山这个改善盘，带装修1.55万起！3年翻了近3番，你会买单吗

【凰家探盘】是凤凰网房产新闻的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下烟台市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

写在之前：

还记得去年5月11号那场被众多房企争夺的土拍大战么，小编先带大家回忆一下~近20家房企奋战于莱山区烟大文经学院南地块，各怀心事，摩拳擦掌。蓝光、恒堃、青特600万、500万、400万不断加价，楼面地价节节攀高。中南、中海不甘示弱，你追我赶。最终，经过了6小时的鏖战，393轮竞拍后，蓝光豪掷11亿一举拿下，楼面价7740元/平。

土拍落幕，大家都在猜测，7740的楼面价，意味着未来整盘毛坯均价最低也应该在15000元/平，要知道，该地块曾在2017年流拍，彼时地块起始价为37550万元，起始楼面价为2608，3年时间，仅楼面价就翻了近3番。

看完了该地块的前世今生，相信大家都知道小编今天要测评的项目是谁了。

今日测评主体-蓝光中南林樾

看点预览：

1. 通勤时间

2. 项目基础信息及134㎡产品概况

3. 周边配套及适宜人群

4. 优势及劣势
   

通勤时间：

项目是由中南置地、蓝光发展和恒信集团三家开发商合作开发的。位于烟大文经学院（现在应该叫做烟台理工学院了）南，福地隆城北部，华庭路和金桥路的交汇处，距离海边1.7公里，老规矩，先看一下通勤时间，设定通勤地点为高新区科技CBD、新世界百货周边、天和大厦周边写字楼。

驾车： 新世界百货，5.2公里，大概11分钟；

高新区科技CBD：这个距离比较近了哈，大概1公里左右，驾车2-3分钟，要是在这里上班的话，走路溜达着就可以去了。

天和大厦周边写字楼：5公里左右，大概11分钟。

公交车：小区周边没有公交站点，得去学院路或者港城东大街乘坐公交车，步行到公交站点大概1公里左右，所以公交线路这点还是有待完善的。总结一下，1.5公里范围内，连接了滨海中路、港城东大街、观海路以及烟台交通枢纽立交等城市主干道，私家车出行比较便利。

●  项目基础信息：

项目规划6栋8-11层的洋房，以及9栋17-18层的小高层，1栋19层的公寓和一所3班幼儿园。

项目首次开盘时间：2020年12月底

目前在售楼栋：

小高层：5#、7#、17#，均为18层小高层，一梯一户两个单元，面积134㎡、152㎡，均价15500元/㎡。

洋房：8#，两个单元一梯两户，只有东户为172㎡，均价18500元/㎡，其余为142㎡，均价17500元/㎡。

所有户型带装修交付，装修标准约为2000元/㎡，交房时间2023年08月30日前。

产品信息：

项目一共有4个户型面积，分别为134、142、152、172㎡。其中小高层面积段为134、152㎡，洋房面积段为142、172㎡。

首先是142、172㎡洋房户型，电梯入户，蓝光中南林樾所有的户型，都是电梯直接入户，这块空间在后期交房可以充分利用，142㎡也是洋房中最受欢迎的户型了。客厅开间7.2，南向阳台开间10.2，进深1.8，阳台面积约18个平方，项目所有户型，阳台全封包好且一半不计入产权，主卧室套间，飘窗也是如此，总体来说，整个户型通透方正，大面宽，功能利用率高。

172㎡户型与142㎡格局类似，只是在客厅与主卧之间多了一间南向次卧。

接下来说下134㎡户型，也是小高层面积中的一个，因为这个户型，小编去看了下样板间，且是带装修交付，所以就着重说一下。

先说下格局，134㎡去除23%的公摊为104㎡，加上阳台以及飘窗的一半不计入产权的赠送面积，大概实得面积为110㎡左右，（每个户型可能都会有误差，交房后还得以实际测量为主）。

首先电梯直接入户，电梯间是分离出来的，不会受到电梯运行期间的噪音干扰，入户这个空间大概是6㎡左右，可以坐个简易的衣柜或者放孩子玩具车等大型玩具。

户型是很经典的耳朵户型，南向次卧面积为3米*3米6，空间不是特别大，但是作为老人房或者是儿童房，也能满足基本的生活所需。

南向次卧

接下来是6.4米*5米的大开间客厅，超大宽厅可以尽可能的满足全家人的活动空间，这里小编唯一觉得比较尴尬的是客厅与餐厅共同分享这一个大开间，打破了传统的户型格局。

客厅和次卧室连通阳台，阳台开间9米4，进深1米6，贯通式阳台的好处就是功能分区，次卧部分作为生活区，客厅餐厅部分作为娱乐区，可以放置跑步机、躺椅、茶桌等，提高生活品味就靠它了。

北卧大概9㎡左右，可以坐个榻榻米，这样会更实用些。

北卧室

主卧，纵深5米，开间3米6，相当于90平左右户型的客厅开间大小了，通间飘窗，两边实体墙被打掉了，离地是45厘米，宽度是60厘米，也相当于一个小榻榻米的空间了，居住起来也会很宽敞阔气。

主卧室

这个户型采光上没有什么问题，但是在通风上，小编觉得还是有待考究的，首先是客厅餐厅通风来自于厨房以及客卫，南向主卧与北向次卧也不是连贯的，所以通风这里会打个折扣。

蓝光中南林樾这个项目，带装修交付，这部分做的收纳以及细节，也是其中的一大亮点了。

入户玄关以及阳台上交标的收纳柜，做到了空间可随意调节，可根据自己的生活需求、习惯进行空间大小的随意布控；厨房橱柜顶部的镜面设计，对高处的柜内物品一览无遗、社区内中央处理净水、厨房凉霸、换气扇；卫生间的美颜镜面灯、石材包边防止浸水、悬空置物柜、置物柜拉篮设计等，对于执着于抠细节的小编来说，这个对日常生活的琐碎处理以及细节的追求，足以打动我了。

这个户型，也在售楼处算了下价格，总共18层，中楼层的话，总价大概在203万，单价15300元/㎡，高楼层，总价在206万，单价为15600元/㎡。这个价位，不知道想上车的购房者是否能够接受呢？

152㎡与134㎡户型格局上大致相同，只不过在北面上多出了一件次卧，且客厅开间为6米6，双阳台开间为9米6。

█ 幸福生活指数：⭐⭐⭐

商业：周边没有大型商业，自驾去佳世客或者新世界百货，大概10分钟左右时间

学校：莱山区第四、第六实验小学、滨海中学、孔家滩中学，莱山一中（高中），除了高中外，小学中学距离都不是特别的近（文中提到的学校仅供参考，实际以交房后规划为准）

医疗：距离烟台山医院一路之隔

█ 居住舒适度：⭐⭐⭐⭐

园林：7重园林景观，等实际交房的时候，我们一起去看一下

物业：蓝光旗下的嘉宝服务，全国排名第11位左右，物业费2.16元/平。

周边环境：除了靠海边近点，周边缺乏大型的公园等市政配套，但是邻近体育公园、国际博览中心等，打打球，看看车展还是很方便的。

█ 适宜人群：这个项目总体来说，上车的门槛是比较高的，从目前已购买人群来看，主要集中于莱山区及周边改善型客户，高校、医院等高收入群体购买比较多。

优势：

1.相比于周边项目以及同档次的竞品，因为均为大户型，所以项目的社区圈层更加纯粹。

2.带装修的收纳以及细节做的不错，就剩下交房时的考验了。

3.大宽厅大阳台的设计，最大的阳台达到了18个平方，且阳台以及飘窗赠送面积较多。

4.车位的尺寸采取了加大加宽的处理，车位尺寸5.3*2.5，比周边宽约10公分，对于停车有困难的购房者来说，太贴心了。

劣势：

1.莱山区高新区交界处，周边缺乏大型商业综合体。

2.临近医院，以后可能会面临着交通拥堵问题。

3.从目前规划来看，项目到中小学稍有些距离。

4.第4代户型设计，餐厅、客厅共同瓜分南向大开间。

综合来讲，蓝光中南林樾还是适合稍微对品质，对居住体验有些要求的购房者，也愿意多花个千块一平米的价格为品质买单。

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