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【凰家探盘】要问开发区海景房哪家强，这座“白色小镇”让我心驰神往！

【凰家探盘】是凤凰网房产新闻的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下烟台市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

● 写在之前

“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，自从青年诗人海子说出这句话之后，悠然、浪漫和诗意成为了海景房的代名词，这句话也成了海景楼盘的推销必备语录，我发誓去的每一座海景楼盘他们都要给我念一遍这句诗！

烟台人买房都知道，最好也最贵的区有一东一西，莱山区和开发区，本次我们前往的便是开发区的一座“很特别”的海景楼盘。

今日测评楼盘：招商·马尔贝拉

● 看点预览

1.项目介绍

2.通勤时间

3.项目基础信息

4.户型信息

5.幸福生活指数

6.居住舒适度

7.适宜人群

8..优势及劣势

● 项目介绍

招商·马尔贝拉又名招商·西岸，由央企招商蛇口所开发，是开发区西部板块开发商唯一排名前十的楼盘。招商作为百年央企，招商银行、平安保险等产业都是名声赫赫，目前在烟台有四个项目，分别是招商·雍景湾、招商·马尔贝拉、招商·依云水岸、海上世界。

● 通勤时间

项目地处开发区西部海滨路以北，接驳9路内环、201路、206路、208路、209路、215路、526路都经过其附近。

项目西北方向便是八角新区，位于新区边缘，临近西港区、芝罘区港务局，维烟高铁八角火车站也将于明年年底在该处建成；东南方向依次是永旺梦乐城商圈、开发区市中心，距离永旺商圈仅几分钟车程。

主干道两条，一条海滨路一条北京中路，今年九月随着国际会展中心建成，海滨路将会直接打通至八角大学城，将来往西直接贯通到蓬莱，而且海滨路属于景观路，车速慢，绿化、公园景观也十分优秀，最最重要是不会堵车。

● 项目基础信息

项目位置: 开发区海滨路277号（天马栈桥以西2500米）

占地面积：480000 ㎡

建筑面积：720000 ㎡

容积率：1.2

绿化率：35%

楼栋：55栋，高层（在售）、小高层（在售）、洋房（售罄）、别墅（售罄）

交付标准：带装修（装修标准：小高层2200元/㎡；高层1900元/㎡）

水电暖气：民用水 民用电 集中供暖

物业费：招商局物业管理有限公司，价格2.16元/㎡，别墅5元/㎡

车位：价格7-8万元

交房时间：三期预计2022年底

价格：高层均价11000元/㎡，小高层均价12500元/㎡

在售情况：项目分三期，一期低密独栋+联排别墅，已交房；二期联排、双拼、小高层海滨住宅；目前一期二期别墅与洋房已售完，三期位于最北侧，东侧3栋18层小高层，一梯一户，面积120㎡、140㎡，带装修，其余是26层高层，一梯两户105-138㎡，带装修。

● 户型信息

目前高层在售有106㎡、125㎡、130㎡、138㎡，小高层有120㎡、140㎡。虽然面积有大小区别，但户型其实很简单，只有两种区分：普通+耳朵。高层的106㎡、125㎡、138㎡为普通户型，高层130㎡和小高层120㎡、140㎡为耳朵户型。

高层106㎡

高层125㎡

高层130㎡

高层138㎡

小高层120㎡

小高层140㎡

相对于优秀的小区环境和观感极佳的海景，马尔贝拉的户型并无法让我眼前一亮，虽说户型市面上都大同小异很难做出花来，但马尔贝拉给我的选择真的太少了，只能说在户型方面做得中规中矩。

以106㎡为例讲一下普通户型吧，106㎡入户是客厅，边上是餐厅和厨房，厨房带凉霸保证夏天下厨不会热死在厨房，招商的装修还是很贴心的。

高层106㎡样板间

转过弯便是卧室，南客厅双南卧，北向是儿童房，光照方面还是不错的，而且楼间距在40-45米，中低楼层的光照也有一定保证，这个还是比较细节的。屋内双阳台都是赠送一半，主卧带一个套件，南北通风依靠餐厅窗户和阳台，勉强算是南北通透。

高层125㎡样板间

耳朵户型与市面上普遍差别不大，入门是客厅，三个卧室分隔在房屋的三个角上，相比普通户型隐私性会更好一些。市面上120㎡小高层有不少，之前我们也讲过如龙湖·春江天玺和中瑞城的120㎡户型，或是公摊或是装修或是布局，都十分耐打，视觉上要超过120㎡的感觉，马尔贝拉120㎡客厅也足有3.7米，但空间感上对比之下还是相形见绌，有待努力。

小高层120㎡样板间

最后再提一嘴，小高层是一梯一户，高层是一梯两户。一梯一户都说好，那这个差别在哪呢？一是不会有奇奇怪怪和奇形怪状的邻居，无论是独立隐私性还是安全性都更强，也避免了社恐人群被迫和邻居打招呼的尴尬；二是电梯间里可以自由放置物品，成功白嫖一大处空间，放鞋柜自行车都没得管（要什么自行车），垃圾放臭了再扔都可以。

█ 幸福生活指数

商业：小区外部距离永旺商圈仅几分钟车程，且马路斜对面会展中心的位置将有大型综合体，这将会是整个八角西部地区最大的商圈。

小区内部有两条商业街，一条中心商业街1.8万㎡已开放，而且因为是自持可根据居民需要引进商家；另外三期北面将有沿海商业街，目标是打造开发区第一的网红沿海商业街。此外内部还将建设开发区最大家家悦超市。

就目前而言，开发区西部板块商业方面，马尔贝拉确实占据一线。

学校：先是八角第二小学，其本部在开发区市里，师资力量互通十分雄厚，还有八角小学、刘家小学、金城小学等等，小区里有幼儿园，外有悦海双语幼儿园，旁边还规划有初中，远些还有开发区第三初级中学……多年的发展使得西部板块已逐步完善。

医疗：项目附近有开发区业达医院、八角医院、古现医院。业达医院距离约13公里，驾车二十分钟；八角医院约6公里，驾车十分钟路程；古现医院距离约7公里，也是十余分钟路程。

█ 居住舒适度

小区环境：小区其实是完全可以的，1600米海岸线，北东西三向观海，中心商业街与滨海商业街，内部还配套有会所、酒店、创意空间、超市、餐饮、公园商业、卫生站、文化活动站、老年活动中心等等（地方大就是好），该有的都有，不该有的……那真没有。

周边发展：数年前这里其实还是比较荒凉的，短短几年之间配套设施基本完善，可见发展迅速。随着八角新区和空港新区的规划，西部板块日趋繁荣，八角大学城、国际会展中心、五星级酒店、华为智创研究中心、维烟高铁八角火车站等等都在逐步建立，发展前景和速度都在线。

装修：招商的楼盘我最喜欢的一点就是装修了，毕竟央企，有保障。马尔贝拉所有装修品牌都是固定的，且都是知名品牌，在周边楼盘中比较出众。不过马尔贝拉相比在芝罘区的“亲戚”雍景湾品质还是逊色一筹，毕竟价格差距在那。

█ 适宜人群

马尔贝拉的主要购房人群可以划分为以下几大类：

1. 大学城的老师、周边学校的老师以及新区周边工作人员。随着周边规划建筑的开工，相应的工作人员需要在此地安家落户的，不少便会考虑马尔贝拉。

2．投资人群。这种情况与之前我们写过的幸福新城类似，政府规划的重点区域都有很大的发展空间，不少投资者会随之购房，期待能买个物超所值。

3．改善人群。这不仅仅局限于开发区当地，福山区也会有市民跑来准备这边定居。随着市场逐渐饱和，房屋类型也由之前的刚需房逐渐向改善房转变，这点可以从越来越大的面积窥探出。而来马尔贝拉的很大一部分都是奔着更好居住环境和居住体验来改善的。

综合而言，社区整体居住素质较高，居民平均收入水平较高。

优势

1.居住体验好。社区环境好，房屋装修品质较高，大多采用知名品牌，细节方面到位，无论是装修还是小区配套设备都能很大程度上提升居住舒适度。

2.处于新区规划中，未来升值潜力大。八角新区拥有很大发展空间，而且西部板块未来还会承接向西发展连通蓬莱的重任，周遭发展迅速。

3.地理优势强。海景房不少，但是三面环海的确实不多，相信每天早上打开窗户可以多角度观海这点很多人都不会拒绝。

劣势

1. 1期2期3期时间跨度长，据反映有些较老的建筑墙皮据已经开始脱落，观感上不太好。

2.马尔贝拉地面属于填海造路而来，那么随着时间推移填海的地面是否会出现沉降塌陷等问题？这个有待时间验证。

3. 海边潮湿。关于海景房潮湿的问题，置业顾问回应道：烟台的海是北海，相较于青岛南海是要干燥一些的，而且烟台气候热而不湿干而不燥，虽然不是常在海边住还是会觉得有些潮，但经湿度计测试表示相差没有很大，并没有大家想象的那么潮。（欢迎住过海景房的朋友出来反驳她）

最后总结下，虽然在户型上马尔贝拉没有给我太多选择，但是社区的环境和配套实在太香，这套海景房着实令我动心了那么一下下。在之后我们也会持续追踪开发区西部板块其他楼盘，综合介绍这块在开发区中心饱和后崛起的第二座“重心区”。

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