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【凰家探盘】79㎡做三室，最高赠8.9㎡ 这操作有看头

【凰家探盘】是凤凰网房产新闻的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下烟台市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

今日测评楼盘-越秀青特翰悦府

壹|1 看点预览:

01 写在之前

02 项目基本信息

03地段&配套 文化氛围浓厚的二中板块

04产品&规划 得房率大于一切的刚需小宅

05价格&购买建议

贰|2 写在之前：

选择越秀青特翰悦府作为测评对象，有三方面的考虑。

首先，想谈谈越秀这个开发商，越秀地产成立于香港并于1992年在香港上市，在2020年度中国房地产开发商综合实力排名第27名，虽不是名列前茅，但国家公布的“三道红线”零踩线，自身的财务状况良好。本项目是其开发商自2009年进入烟台的第4席作品。虽然也开发了越秀星汇凤凰、越秀星汇金沙等几个知名大盘，但是平时的存在感好像不强。

越秀青特翰悦府

其二，想说说高新区这个片区。烟台高新区自2008年单独设区、2010年升级为国家级高新区至今10余年的发展来看，虽有成效但劲头不足，相对比较旺的地段还是高新区管委周边这一小范畴。

不得不说这几年，随着高新区人口的逐渐增多，其整体规划的逐步完善，也吸引了一批大开发商的进驻和开发，比如绿地、旭辉银盛泰、保利、越秀等。

烟台高新区

最后，纯粹就是好奇，想看看越秀、青特双品牌在高新区会打造一个什么样的项目。

话不多说，小编来了！

叁|03 项目基本信息

项目名称：越秀青特翰悦府

项目位置：海兴路与创业路交汇处（烟台二中对面）

占地面积：4.2万方

建筑面积：14.2万方

产权年限：70年

容积率：2.66

绿化率：35%

规划楼栋：10栋

规划户数：972户，待定

物业公司：越秀物业

物业费用：2.16元/月/平方

供水供电：民水民电

主力户型：79㎡ 89㎡ 105㎡ 120㎡

装修情况：简装

交房时间：预计2023年中下旬

肆|04 地段&配套 文化氛围浓厚的二中板块 

项目位于高新区海兴路以东、创业路以南，烟台二中对面。同样项目所在地为烟台二中周边距离最近也是最后一块住宅用地。

教育上：这个位置虽然在生活配套上不如高新区管委周边，但却紧邻高新区几所名校，这算是项目除了产品以外最大的卖点了。小区内自身规划3班制幼儿园，西侧紧邻名校烟台二中，周边还有二中附幼、附小等学校环绕。南临高新区实验中学和实验小学，一公里内多所高校，文化氛围浓厚。

二中实景拍摄

交通上：项目位于高新区主干道-海兴路，因临近烟台二中，200米以内拥有17/51/52/561/567/568/569/605路等7个公交站、10条公交线，向北可连接科技大道、滨海路通往莱山区、芝罘区，向南可连接火炬大道通往牟平区。

项目区位

商业上：项目自带8000㎡沿街底商，并且在项目南、北侧均有家家悦超市及农贸市场，可满足日常所需，但周边缺乏大型商业，不过这也一直是高新区项目的配套短板，也希望日后吾悦广场能给改变这一现状。

总体而言，越秀青特翰悦府所处的二中板块，周边楼盘有目前仍在售的新盘，也有已经交房入住多年的。

该板块的开发时代大概与管委板块时间持平，可以追溯到中海国际社区与兴盛名仕城大卖的时候，也正是大批量的刚需刚改客户放眼高新区的时候，所以区域内的楼盘也主要以高密度的刚需小户型为主。

伍|05 产品&规划 得房率大于一切的刚需小宅

项目共10栋楼，体量并不大，主要为26层高层、18层小高层，占地约 4.2万㎡，建筑面积约14.2万㎡。主打建面约79-120㎡户型。在产品规划上，小编觉得园林以及户型算是项目的第二大卖点了。

效果图

一环一轴四园六景，小编去售楼处看房的时候，置业顾问用了大篇幅向我介绍园林，1000㎡的阳光草坪、500㎡的大鱼公园、200㎡的植物种植园、450米环形跑道以及小区内大量休息座椅、直饮水，置业顾问对园林的解读，完全颠覆我对高新区项目的认识，小编相信这样的配置，是可以提高居者的幸福感。至于项目最终呈现的品质能不能让购房者满意，这个就只能交给时间去检验了。

还有小区内部的下沉式私属庭院会所，涵盖儿童天地、书吧、健身房、瑜伽室、茶室等不同空间打造，这个已经实景呈现了，不知道作为公共场所，入住后的利用率高不高，但是作为项目，尤其是高新区的项目，已经很用心了。

下沉式会所

沙盘图实拍

首开高层8#楼，26层，一梯两户，户型面积为80㎡、90㎡、104㎡；小高层6#楼，18层，两梯两户，户型面积为120㎡。

78㎡敢做三房，不简单，某种程度上是真正意义的神户型。第一眼看上去有些平平无奇，不过，能够将三房的空间规划压缩到80平方米以下，实属少见，主卧、次卧，景观阳台，想要的空间应有尽有，而且还有个百变空间，可以依据自己的需求随意打造。这样的小户型非常适合年轻人选择，特别是城市白领女性想给自己买一个安身小窝，这样的户型恰到好处。

78平方米的小户型总价不高，功能齐全，基本可以满足居住生活的需要，未来想转手也比较受欢迎，无论是自住还是过渡都是不错的选择，这也是小编着重推荐的原因。

88㎡的三室两厅一卫，赠送面积约8.4㎡，实际交付面积为98㎡，且为双阳台设计。南向阳台面宽约6.2米与客厅卧室连接，空间更加灵活。拥有高空间实用率和超高得房率百变空间。

另外103㎡三室两厅两卫户型，拥有南向三开间，双明亮卧房，与生活阳台连为一体，视野宽阔。同样保留了多功能平台的设计。双卫生间独立设计，保证主人生活便利的同时保护了其隐私性。

需要注意的是，目前在售的这个户型，位于8号楼上，与南面的4号楼，楼间距大概在30米左右，如果在意采光面的话，还是应该选择高楼层。

项目为简装修交付，纵观整个烟台房产市场，也的确很难有项目装出符合自己产品应有的水准。

但是对于购房者来说，最基础装修已经搞定，买简装房来自己配置剩余部分却比买一个“将就”的精装房来还要拆拆改改，来得更省钱、省事儿。

陆|06 价格&购买建议

越秀青特翰悦府首批次房源中，8号楼高层，均价大概在9400元/㎡左右，6号楼小高层，均价在10000元/㎡左右。体现在具体房源价格，8号楼105㎡，中高楼层优惠后价格大概在9600元/㎡左右，6号楼120㎡中低楼层优惠后价格大概在9800元/㎡左右。

这个价格在高新区二中片区不算最高的，相比较兴盛名仕城及绿地德迈·珑璟台有被刚需及部分刚改购房人群接纳的空间。

小编认为，项目生活配套上目前看主要得益于兴盛名仕城成熟大社区带来的社区配套，至于自身商业带来的效益，还得交房后再看，尤其是二中周边缺乏大型商业综合体以及市场等，这是项目面临的主要的短板。

如果你手里资金不够充裕，但是还想入手三房，亦或是冲着学校来的（但要把风险考虑进去），那么小编认为，这个项目、价格可以积极关注，尤其是项目作为二中版块为数不错的住宅用地就显得更加难能可贵，值得关注。

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