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预算300万在莱山区买哪儿最合适？

来源：奶爸聊楼市

此篇致第一位粉丝：

第一个私聊奶爸的是一位声音好听的女士，公号首发时提了一个问题，因疫情在家陪儿子，一直没有替她“探盘”，为表愧疚特写此篇专题。

问题：预算250-300万在莱山买哪儿合适？

需求：改善自住为主，保值升值为辅；生活方便为主，圈层环境为辅。 

莱山区目前在售的项目中有六个项目大致符合她的需求，分别是万科翡翠长安、中海长安云锦、万光中华城、碧桂园凤凰山庄、滨湖万丽和融创蓝天壹号。 

哪个项目最适合我宇宙第一可爱的粉丝呢？

我从三个方面为你来一一分析。

01『板块发展：决定了生活氛围、升值空间和圈层』 

1. 市府南板块（三滩）：万科翡翠长安、中海长安云锦、万光中华城 

烟台市政府等行政机关迁至莱山已近20年，目前该板块初步形成了以新百-佳世客和银座-振华为核心的两个区域商圈。

该板块虽不如芝罘区万达、大悦城等商业MALL的业态丰富，但已经能充分满足周边居民的购物需求。

市府南板块因毗邻市政府和大学城，居民圈层较为纯粹，北邻胶东文化休闲广场，南依逛荡河公园，距离两个核心商圈的距离都不超5分钟，兼具了烟火气和商业繁华。

随烟台山新院的投入使用，该板块已经成为莱山现存未完备开发的最优土地资源。

万科、中海和中华城等开发商也将自己品牌最优的住宅产品系落户此地，目标一致的将该板块打造成莱山改善首选地（主要是楼板价太高）。 

回首5年前该板块均价6000-7000元/平米，现在已经动则是200-300万总价的房子，或许再过5年，莱山核心区的房子就会“泛豪宅化”，300万可能是进入该板块的门槛。

广告：关注奶爸聊楼市，你的第一个300万很可能是因为奶爸的一个购房建议。 

 2. 凤凰湖板块：碧桂园凤凰山庄、滨湖万丽 凤凰湖板块是莱山老牌的改善区域，背山看湖，景观资源丰富，多数项目可划永铭中学学区，是莱山教育资源相对优质的片区。

但也是因为山、湖相隔，区域发展并不连片，不能形成配套集中的商圈，只能走两步同享迎春大街商圈配套服务。

老牌还是老牌。

3. 山海路改善板块：融创蓝天壹号 

山海路改善板块最近炒的比较热，即所谓的“伴山豪宅”板块。

豪不豪宅咱不知道，也不敢问，因为每个人对豪宅的标准不一样，但伴山是真伴山，空气清新。

山海路直通芝罘老城区，交通便捷，项目客户估计也是以老城区刚改和改善溢出客群为主，剩下的可能是从观海路沿着山坡“摸”过去的。

「因为奶爸粉丝的活动区域在市政府周边，不想自己装修，所以居住舒适度和保值增值性方面我主要对比分析万科翡翠长安和中海长安云锦两个项目」

02『居住舒适度：由物业、景观、户型和圈层决定』 

万科翡翠长安：

作为进驻烟台发展最快的品牌开发商，烟威万科十年已完成16个项目的布局，物业服务、精装交付和成形社区的园林景观经受住了多数业主的检验。

奶爸好多南方朋友现住在万科的社区，万科精装户型他们夸赞最多的是细节和实用。

翡翠长安规划有26栋15-18层的小高层住宅，社区界面较为整洁，业主圈层相对集中，社区会所、中央景观休闲区也能基本满足业主在社区内的会客娱乐需求。 

中海长安云锦：

不同于万科的联合本土企业合作开发策略，中海在烟台一直是“地王”的代名词，从高新区的中海紫御公馆到现在的中海长安云锦。

按开发商项目定位，长安云锦是高于紫御公馆的烟台中海最高级产品系列，业态包含洋房、小高层和高层。

中海在烟台实景交付的小区主要有高新区的紫御公馆、中海国际社区和银海熙岸，社区交付实况众说纷纭。

但，2015年4980元/平米买国际社区的那批高新区“吃螃蟹”的人的确赚的盆满钵满。

期待中海最高产品系在烟台的实景落地，毕竟烟台从来不缺喜欢买房的有钱人。

更期待长安云锦的首开价格。

03『保值增值性：二手房市场有独特的买卖“规矩”』

期房销售时，大开发商会通过营销包装将“品牌价值”利润最大化，压榨的实际是我们二手房买卖时的投资收益。

当然，多数品牌开发商的楼盘在二手房交易时会比一路之隔的一般性小区单价略高，有的甚至因为好的市场口碑会高出2000-3000元/平米。

这就是二手房市场的独特买卖规矩：买家先关注“好”小区，再选业态、楼栋和楼层。

根据最新的市场消息，长安云锦洋房首开价格和翡翠长安的小高层楼王价格可能不会有太大差距。

中海和万科
洋房和小高
你会选哪个呢？ 

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