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​相距650米,三滩楼市再迎对决,谁最能打?(附攻略) - 凤凰网房产烟台
看完今天的三滩板块两大明星盘分析,你又会选谁呢? -来自凤凰新闻客户端
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​相距650米,三滩楼市再迎对决,谁最能打?(附攻略)

凤凰网房产烟台站
2021-07-29 14:57

进入下半年,烟台楼市怎么样?

从近两个月来看,成交量较之前有所降温,市场后劲不足,但也没有明显起伏。可能由于天气的影响,也有可能大家的观望情绪在支配,买房热度并不高;即便如此,在支撑着市场成交量大头的区域板块,每个阶段都有自己的英雄,而这些英雄板块,也是各大品牌房企拼劲全力也要进驻的地方,比如莱山中心板块、只楚板块、南郊板块、三滩板块等。

纵观烟台的发展脉络,其城市的更新迭代需政策利好的赋能。而在烟台向前发展的历史潮流之中,莱山区三滩板块更是一直承载着区域的土地价值,占据着丰富而优渥的资源,位于三滩板块的楼盘更是比比皆是。

那,问题也来了,这的楼盘该怎么选?

不妨先来看看三滩板块的前世今生。

三滩是可以说是目前烟台房产市场竞争最为激烈的区域,我们细数一下,位于这个黄金三角区的项目,其中多为一线品牌房企,也不乏近年新进驻烟台的“黑马”以及本土实力房企。万科翡翠湾、万科翡翠长安中海长安云锦、保利明玥春江、国泰海韵华府、万光中华城、鲁商金茂观海印象、鲁商公馆等,一些楼盘已结案售罄,另外一些楼盘由于体量较大,后期还有新品推出,但无论是新房还是二手房,均拧成一股绳,在对整个三滩片区的升值潜力上功不可没。

回头来看看房价,2016年,万科凭“翡翠系”的中高端产品-万科翡翠湾提升了整个区域的热度和居住品质,随后万光、飞龙、鲁商、国泰、远洋、中海、保利纷纷在该片区拿地建盘,三滩区域这几年也是交战的主力区域。房价就在一次次的交战与“针锋相对”中提升起来。目前在售比较火热的项目,国泰海韵华府价格为1.4-1.5万区间,中海长安云锦带装修1.4-1.8万左右,保利明玥春江1.4万起,鲁商金茂观海印象毛坯1.2万左右,万科翡翠长安、远洋东莱郡仅余下少量房源……三滩的项目定位很明确,随着产品不断升级,户型面积不断加大,满足购房者的改善性需求,走中高端路线。

关于三滩板块的楼盘,小编之前也说了不少,今天我们主要看三滩南部的两个项目,相距仅650米,这两个项目在区位、交通甚至是产品上都有很多的共性,但是作为购房者如果想在这个区域购买房子的话,会如何抉择呢?

保利明玥春江VS中海长安云锦

壹|01


位置PK

两个项目所处的位置基本上没有太大的可比性,直线距离相距650米,两路相隔。单从生活版块来说,保利明玥春江距离莱山中央生活区,芳华园市场、宝龙、振华等更近一些,中海长安云锦更靠近三滩目前的生活区,大华以及德尚世家生活氛围浓郁,各项配套基本完善。从项目所处的位置来看,保利相比中海,距离轸大路更近一些,位于小区南部的楼盘可能受轸大路交通噪音、汽车尾气的干扰。


贰|02

景观PK

临河而建,什么最值钱?肯定是独一无二的河景资源,这个不用过多强调。

中海长安云锦位于逛荡河北面,小区楼座的排布以及南向阳台,视野更开阔,尤其是高层以及南排的多层,是整个盘里,看河景的好位置了。

中海长安云锦效果图

保利明玥春江,位于逛荡河南面,最北面小高层独享河景资源,南面楼座视野就没有这么开阔了。

保利明玥春江效果图

叁|03

交通PK

有车的购房者们不用在意两个楼盘的位置差异,毕竟只间隔650米,喜欢出行乘坐公交车的购房者就显得不那么尽人意了,在目前现有的线路中,距离保利明玥春江比较近的公交站点位于轸大路,仅有50路、5969路;距离中海长安云锦比较近的公交站点在德尚世家旁,途径公交车有10、33、105、562等。


肆|04

产品PK

两者相距这么近,对于购房者来说,最终决策还是看产品的好坏以及价格的差异。

① 项目整体情况

首先来看保利明玥春江,这个项目今年6月份首开,有小高层、洋房两种产品,面积段有126-162㎡;沿着逛荡河北面沿河看景规划5栋小高层,除16号楼,其余4栋为带装修交付;首开楼栋为1、5、6、10、17号楼;小区整体容积率为1.57,绿化率为35%。户型面积覆盖群体为刚改或者纯改善。

首开楼栋,最大户型位于10#,162㎡,4室2厅3卫,小面积户型段位于1#、5#单元、17#中间户与东打头,面积段为125-128㎡。

再来看中海长安云锦,去年6月份开盘,到目前已经卖了一年多的时间,剩余户型以及楼层可选空间不大。有高层、有洋房等产品,其中高层面积段为103-125㎡,洋房面积段为125-143㎡,高层小面积的适合刚需上车。洋房小面积段125㎡基本售完,剩余143㎡的大户型,高层125㎡房源集中在5#,104㎡集中在1#、6#。

② 容积率、绿化率

保利明玥春江,容积率为1.57,绿化率为35%;中海长安云锦容积率为2.06,绿化率35%,相比较而言,保利居住舒适度更高一点

③ 交房时间

保利交房时间为23年年底集中交房,中海交房时间为洋房为22年5月份,高层为22年10月份,目前楼座封顶,基本上处于一个准现房的状态。

④ 物业费

保利明玥春江 2.16元/m²/月

中海长安云锦 2.8元/m²/月

⑤ 户型PK

两个项目户型较多,这里小编选取项目上卖的比较火的几个户型作为对比

首先是保利明玥春江17#126㎡三室两厅两卫与中海长安云锦125㎡三室两厅两卫户型

说下这两个户型的亮点,保利这个户型为经典的耳朵户型,目前市场上这样的户型不多了,格局方正,耳朵户型的设计很好的保障了业主及亲人的隐私性。

两梯两户,电梯直接入户,候梯厅约6-7㎡空间,可根据自己需求随意改动;南次卧与客厅阳台贯通,视野比较开阔,客厅开间3.9米,基本可以满足现在购房者对客厅大开间的需求。

这个户型的不足之处在于北向儿童房,面积大概在7㎡左右,空间利用率不高,装修标准为1500元/㎡,基础装修,细节方面做得较完善,但是在收纳等方面却需提升,两梯两户设计,公摊24-25%左右,作为16层小高层,得房率较低。

价格方面,中间楼层,总价大概在179.5万,折合单价为14200元/㎡,好楼层大概为15000元/㎡左右。

再来看中海这个户型,位于5#125㎡户型,这个户型最大亮点为得房率高,首先户型为现在市场上的主流户型,动静分离、方正通透。与保利户型异曲同工之处在于双阳台的打造,客厅开间4米,主卧开间3.5米,主卧衣帽间全明,也是亮点之一。北面设备阳台与南面阳台全赠送,算下这个户型赠送面积达11㎡左右,公摊24%;

同样,装修标准1500元/㎡,带新风系统与中央空调。

不足之处在于,这个户型,通风性不是特别好。

价格方面,中间楼层,约181万左右,折合单价为14200元/㎡。

再来看洋房户型:

保利的这个洋房户型,做到了3个卫生间,次卧也是套房,这样家里有老人的话,会方便很多,开间6.9米,大尺度客厅,飘窗、北向的设备阳台、花池等扩展空间,可以随意发挥。保利洋房户型不带装修。其中低楼层单价大概在1.4-1.5万元/㎡

中海143㎡洋房做了两个户型,三室两厅两卫、四室两厅两卫,小编给大家放的是4室的,这个户型做到了14.3米的大面宽,其中客厅为4.5米,南向有三个卧室,可以说是三孩政策开放后的不二之选了。洋房均价1.75万元/㎡


伍|05

教育PK(看图说话)

小学:莱山实验小学万光校区、第四实验小学

中学:滨海中学、永铭中学(这里提到的学校仅供参考,实际以交房后规划为准)

总结一下:

仅仅是毗邻三滩板块逛荡河这一点,保利与中海出生就自带光环,双盘自身的产品优势更是为其高流量加持;两盘相距不远,不少配套共享,在购房者的心中自然也有那么一杆秤,那么,看完今天的三滩板块两大明星盘分析,你又会选谁呢?


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标签: 莱山三滩 逛荡河 烟台房价 【责编】 孙琳
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