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​相距650米，三滩楼市再迎对决，谁最能打？（附攻略）

进入下半年，烟台楼市怎么样？

从近两个月来看，成交量较之前有所降温，市场后劲不足，但也没有明显起伏。可能由于天气的影响，也有可能大家的观望情绪在支配，买房热度并不高；即便如此，在支撑着市场成交量大头的区域板块，每个阶段都有自己的英雄，而这些英雄板块，也是各大品牌房企拼劲全力也要进驻的地方，比如莱山中心板块、只楚板块、南郊板块、三滩板块等。

纵观烟台的发展脉络，其城市的更新迭代需政策利好的赋能。而在烟台向前发展的历史潮流之中，莱山区三滩板块更是一直承载着区域的土地价值，占据着丰富而优渥的资源，位于三滩板块的楼盘更是比比皆是。

那，问题也来了，这的楼盘该怎么选？

不妨先来看看三滩板块的前世今生。

三滩是可以说是目前烟台房产市场竞争最为激烈的区域，我们细数一下，位于这个黄金三角区的项目，其中多为一线品牌房企，也不乏近年新进驻烟台的“黑马”以及本土实力房企。万科翡翠湾、万科翡翠长安、中海长安云锦、保利明玥春江、国泰海韵华府、万光中华城、鲁商金茂观海印象、鲁商公馆等，一些楼盘已结案售罄，另外一些楼盘由于体量较大，后期还有新品推出，但无论是新房还是二手房，均拧成一股绳，在对整个三滩片区的升值潜力上功不可没。

回头来看看房价，2016年，万科凭“翡翠系”的中高端产品-万科翡翠湾提升了整个区域的热度和居住品质，随后万光、飞龙、鲁商、国泰、远洋、中海、保利纷纷在该片区拿地建盘，三滩区域这几年也是交战的主力区域。房价就在一次次的交战与“针锋相对”中提升起来。目前在售比较火热的项目，国泰海韵华府价格为1.4-1.5万区间，中海长安云锦带装修1.4-1.8万左右，保利明玥春江1.4万起，鲁商金茂观海印象毛坯1.2万左右，万科翡翠长安、远洋东莱郡仅余下少量房源……三滩的项目定位很明确，随着产品不断升级，户型面积不断加大，满足购房者的改善性需求，走中高端路线。

关于三滩板块的楼盘，小编之前也说了不少，今天我们主要看三滩南部的两个项目，相距仅650米，这两个项目在区位、交通甚至是产品上都有很多的共性，但是作为购房者如果想在这个区域购买房子的话，会如何抉择呢？

保利明玥春江VS中海长安云锦

壹|01

位置PK

两个项目所处的位置基本上没有太大的可比性，直线距离相距650米，两路相隔。单从生活版块来说，保利明玥春江距离莱山中央生活区，芳华园市场、宝龙、振华等更近一些，中海长安云锦更靠近三滩目前的生活区，大华以及德尚世家生活氛围浓郁，各项配套基本完善。从项目所处的位置来看，保利相比中海，距离轸大路更近一些，位于小区南部的楼盘可能受轸大路交通噪音、汽车尾气的干扰。

贰|02

景观PK

临河而建，什么最值钱？肯定是独一无二的河景资源，这个不用过多强调。

中海长安云锦位于逛荡河北面，小区楼座的排布以及南向阳台，视野更开阔，尤其是高层以及南排的多层，是整个盘里，看河景的好位置了。

中海长安云锦效果图

保利明玥春江，位于逛荡河南面，最北面小高层独享河景资源，南面楼座视野就没有这么开阔了。

保利明玥春江效果图

叁|03

交通PK

有车的购房者们不用在意两个楼盘的位置差异，毕竟只间隔650米，喜欢出行乘坐公交车的购房者就显得不那么尽人意了，在目前现有的线路中，距离保利明玥春江比较近的公交站点位于轸大路，仅有50路、5969路；距离中海长安云锦比较近的公交站点在德尚世家旁，途径公交车有10、33、105、562等。

肆|04

产品PK

两者相距这么近，对于购房者来说，最终决策还是看产品的好坏以及价格的差异。

① 项目整体情况

首先来看保利明玥春江，这个项目今年6月份首开，有小高层、洋房两种产品，面积段有126-162㎡；沿着逛荡河北面沿河看景规划5栋小高层，除16号楼，其余4栋为带装修交付；首开楼栋为1、5、6、10、17号楼；小区整体容积率为1.57，绿化率为35%。户型面积覆盖群体为刚改或者纯改善。

首开楼栋，最大户型位于10#，162㎡，4室2厅3卫，小面积户型段位于1#、5#单元、17#中间户与东打头，面积段为125-128㎡。

再来看中海长安云锦，去年6月份开盘，到目前已经卖了一年多的时间，剩余户型以及楼层可选空间不大。有高层、有洋房等产品，其中高层面积段为103-125㎡，洋房面积段为125-143㎡，高层小面积的适合刚需上车。洋房小面积段125㎡基本售完，剩余143㎡的大户型，高层125㎡房源集中在5#，104㎡集中在1#、6#。

② 容积率、绿化率

保利明玥春江，容积率为1.57，绿化率为35%；中海长安云锦容积率为2.06，绿化率35%，相比较而言，保利居住舒适度更高一点

③ 交房时间

保利交房时间为23年年底集中交房，中海交房时间为洋房为22年5月份，高层为22年10月份，目前楼座封顶，基本上处于一个准现房的状态。

④ 物业费

保利明玥春江 2.16元/m²/月

中海长安云锦 2.8元/m²/月

⑤ 户型PK

两个项目户型较多，这里小编选取项目上卖的比较火的几个户型作为对比

首先是保利明玥春江17#126㎡三室两厅两卫与中海长安云锦125㎡三室两厅两卫户型

说下这两个户型的亮点，保利这个户型为经典的耳朵户型，目前市场上这样的户型不多了，格局方正，耳朵户型的设计很好的保障了业主及亲人的隐私性。

两梯两户，电梯直接入户，候梯厅约6-7㎡空间，可根据自己需求随意改动；南次卧与客厅阳台贯通，视野比较开阔，客厅开间3.9米，基本可以满足现在购房者对客厅大开间的需求。

这个户型的不足之处在于北向儿童房，面积大概在7㎡左右，空间利用率不高，装修标准为1500元/㎡，基础装修，细节方面做得较完善，但是在收纳等方面却需提升，两梯两户设计，公摊24-25%左右，作为16层小高层，得房率较低。

价格方面，中间楼层，总价大概在179.5万，折合单价为14200元/㎡，好楼层大概为15000元/㎡左右。

再来看中海这个户型，位于5#125㎡户型，这个户型最大亮点为得房率高，首先户型为现在市场上的主流户型，动静分离、方正通透。与保利户型异曲同工之处在于双阳台的打造，客厅开间4米，主卧开间3.5米，主卧衣帽间全明，也是亮点之一。北面设备阳台与南面阳台全赠送，算下这个户型赠送面积达11㎡左右，公摊24%；

同样，装修标准1500元/㎡，带新风系统与中央空调。

不足之处在于，这个户型，通风性不是特别好。

价格方面，中间楼层，约181万左右，折合单价为14200元/㎡。

再来看洋房户型：

保利的这个洋房户型，做到了3个卫生间，次卧也是套房，这样家里有老人的话，会方便很多，开间6.9米，大尺度客厅，飘窗、北向的设备阳台、花池等扩展空间，可以随意发挥。保利洋房户型不带装修。其中低楼层单价大概在1.4-1.5万元/㎡

中海143㎡洋房做了两个户型，三室两厅两卫、四室两厅两卫，小编给大家放的是4室的，这个户型做到了14.3米的大面宽，其中客厅为4.5米，南向有三个卧室，可以说是三孩政策开放后的不二之选了。洋房均价1.75万元/㎡

伍|05

教育PK（看图说话）

小学：莱山实验小学万光校区、第四实验小学

中学：滨海中学、永铭中学（这里提到的学校仅供参考，实际以交房后规划为准）

总结一下：

仅仅是毗邻三滩板块逛荡河这一点，保利与中海出生就自带光环，双盘自身的产品优势更是为其高流量加持；两盘相距不远，不少配套共享，在购房者的心中自然也有那么一杆秤，那么，看完今天的三滩板块两大明星盘分析，你又会选谁呢？

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