城启|凤凰网房产烟台“新城质变”系列策划
凤凰网房产烟台2021年特别策划“城启”，继九大片区政策启动、基建模式下烟台新城的发展变化，预见未来城市格局和置业机遇。
本期策划，让我们走进开发区西部板块。
一个发达区域的中心饱和，必然伴随着新区的兴起和新板块的建设。
随着烟台市九大重点发展片区的推进，开发区西部板块的建设也拉开了帷幕。九大片区中开发区西部板块占据其二，一是八角新区，二是空港新区，说一声得天独厚并不为过，不少人更是称其为“未来城市副中心”。
然而前景是光明的，当下是残酷的，开发区西部板块距离“副中心”还有很长的路要走，那么西部板块与中心城区如何取舍呢？
图片来源于烟台发布
NO.1区位
随着蓬莱划区，蓬莱区、开发区、芝罘区、牟平区逐渐连通成一条直线，如此九大片区除夹河新城和高铁新城外，其余都可实现串联。
开发区西部板块西靠蓬莱区，东连开发区中心区域和芝罘区，起到了一个极重要的连接作用。
根据烟台市“产业向西”的规划思想，开发区西区三个街道是烟台市以及开发区东区迁出企业的重要承载地，古现被定义为机械轻工企业承载地、八角是高新项目及开发区副中心、大季家则是化工园区及西港区的交通腹地。
目前开发区西部板块建设的速度十分可观，前几年时路边很多地方还很荒芜，当下已是高楼大厦。
交通方面，开发区的主干道长江路与西部板块的北京中路相连，交通情况十分便利，即便工作在其他区，也不会有太大影响。
NO.2周边配套
如果说西部板块比中心区域差在哪，那便不得不提到周边配套。无论是教育、商业、医疗，都还有着不小的差距。
图片来源：招商·马尔贝拉
教育：开发区高级中学可以说是开发区比较好的高中了，位置位于中心区域秦淮河路与桐柏山路交汇处。此外中心区域还有如爱华双语学校、实验小学、实验中学本部和第一初级中学等等，教育资源雄厚。
不过新区规划的教育资源也不容小觑。新建的王懿荣高级中学坐落在烟台开发区，位于长江路与湘潭路交叉路西南角。如小学、初中也各有规划，相信未来教育资源不会比中心区域差。
王懿荣高级中学效果图
商业：开发区中心区域不用说，万达广场、德胜彩雲城等等，无论是农贸市场还是娱乐场所，都配备齐全。但很多商业配套都已老旧，对新的商业建设需求较大。
不过重心西移早已展开，永旺梦乐城商圈日益成熟，作为开发区目前较大的商业综合体，也是开发区当前最繁华的地区之一。
而八角区片以商务商业、生态居住、休闲旅游、工业为主要功能，虽然当下很多还未建设，但商业项目绝不会少，如会展中心的位置便规划有大型综合体，将打造整个八角西部地区的大商圈。
八角新区。图片来源于胶东在线
医疗：开发区有名的医院其实不多，业达医院、古现医院、八角医院、昆仑山医院、东海中西医结合医院等等，无论在哪都么太大优势。
不过八角新区规划有中心医院，相信不久之后便可与我们见面。
NO.3房价
相信这个问题也是大家比较关心的问题。作为烟台房价仅次于莱山区的“老二”，开发区的房价普遍在什么价位呢？
根据数据反馈，目前开发区中心区位的均价在1.5万/㎡以上，西部板块均价则在1.0万-1.2万/㎡之间。但惊奇的是，西部板块的装修标准是要高于中心区域的，这里指的是每平米的装修价格，并不是实际装修效果。
这也导致了，很多购房资金没那么充裕的购房者，只能被迫将目光转向西部。
我们会发现，还能接受中心区位的价格的购房者，要么是兜里较宽裕，要么对位置有着特定需求，例如政府工作人员，周边学校的老师，或者公司高管和自主经营者等高收入群体。
不过近些年来，也有不少因工作需求将目光移向西部板块的人群，如规划的学校、医院、商业等相关工作人员，这也促使了西部板块众多楼盘的产品开始从刚需转向改善。
前些年北京中路两旁到处都是高层刚需产品，迎合并不宽裕的购房者，但近年来的产品已少见100㎡以下的户型了，这大大拉近了两地楼盘产品间的差距，双方在产品上已无太大分别。
NO.4楼盘对比
开发区中心区位的热门楼盘有哪几个？例如瑞玺公馆、海信岱岳府、佰和衡园等，大面积偏改善的还有盈科品园和佰和荣筑。
再来看西部的楼盘，有西上海·崑玉嶺第、招商·马尔贝拉、万科·墨翠府、佰和锦园、旭辉银盛泰·辉盛岚海、泰鸿听澜湾、中建·悦海和园等等。
2021上半年开发区楼盘成交情况
随着上半年的落幕，不少楼盘已经售罄。我们挑几个在售的最热门楼盘从品牌装修户型等方面出发做下介绍。
瑞玺公馆
这个可以说是开发区中心区位当下最火热的楼盘了，位置就位于万达广场西侧天山路与甬江三支路交汇处，真正黄金地段。目前在售高层、小高层，面积100-189㎡。高层价格在1.45-1.5万/㎡，小高层均价1.6万/㎡。
项目带装修，房屋的装修标准在1500元/㎡，内部配备很完善。门配的是指纹密码锁，窗是断桥铝合金材质，厨房有凉霸，地砖和家具也有着明确的品牌标准。
项目优点在于位置，无论是学区还是商业都已成熟，此外房屋装修配套也不错，缺点是价格略高。
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招商·马尔贝拉
开发区西部的代表楼盘，位置西部海滨路以北，脚下土地为填海造陆而来，三面环海，真真的海景房。
项目带装修，装修标准：小高层2200元/㎡；高层1900元/㎡。小区内有高层（在售）、小高层（在售）、洋房（售罄）、别墅（售罄），共55栋。目前高层均价11000元/㎡，小高层均价12500元/㎡。
马尔贝拉所有装修品牌都是固定的，且都是知名品牌，在西部板块周边楼盘中算是比较出众的，凉霸之类该有的也都有。值得一提的是小区环境很不错，还自带了海边商业街，而且门前不会堵车，很安静。
项目优点是居住体验好，社区环境好，面朝大海春暖花开谁能不爱呢？房子质量也蛮不错，这个生活质量杠杠的。缺点也很明显：一是海景房潮湿的问题；二是填海造路后期会不会有路面塌陷的发生；三是很多业主都是投资海景房而来，据反映这里夏天人不少，冬天则变冷清。
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万科·墨翠府
到了我们的重头戏万科了，在烟台买房子老百姓最认谁家？万科！即便万科不是国内房企的龙头老大，但它也绝对是名声最响的房企。
项目位于北京南路与黄河路交汇处西侧，开发区西部板块边缘地带，与永旺梦乐城的距离也还可以。项目带装修，装修标准小高层2500元/㎡、高层2000元/㎡，目前在售99-142㎡。但令人诟病的是即便是2500标准的小高层，也没有出现智能马桶、凉霸等设备，窗户也是采用较便宜的塑钢材质。
项目优点在于品牌的口碑和服务，这也是万科最大的优势，此外房屋设计也不错。缺点一是回迁房太多，足有十栋，且靠近富士康，这样未来小区内很可能出现大量租户；二是房屋装修方面，即便对材料有着严格的把控，但总给我一种装修钱没花到刀刃上的感觉。
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总结
在走访了开发区大部分楼盘之后，中心区域带装修的楼盘，普遍装修标准更低配套却更齐全一些，对此一位置业顾问诚恳的表示：“我们只是水分没那么大。”户型大体上相差不大。不过西部板块的楼盘更多一些，选择也更多。
中心区域胜在周边配套更齐全、更发达，败在价格高昂；西部板块胜在价格更低，败在位置偏远，周边还未发展起来。
如果您购房资金较宽裕，且生活还是更多围绕繁华地带，那还是更推荐买中心区域的楼盘。如果囊中略显羞涩，但有便利的外出方式，那西部板块的楼盘也很值得推荐。
那么这场西部板块楼盘与中心区域楼盘的对比，您选哪一方？
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