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【城启】幸福新城剧变下“群雄逐鹿”，火热背后如何抉择

城启|凤凰网房产烟台“新城质变”系列策划

凤凰网房产烟台2021年特别策划“城启”，继九大片区政策启动、基建模式下烟台新城的发展变化，预见未来城市格局和置业机遇。

本期策划，我们走进幸福新城。

从沿海岸线东西带状发展，到九大重点发展片区的建立。

沸腾多年的幸福新城规划终于落下石锤，各大开发商开始纷纷扎堆往里钻，2020年芝罘区楼盘销冠便出于此。

用房地产的视角来解读一个板块的发展，非常有效，因为大多数开发商，都更有远见。所以跟着大开发商脚步买房，也不失为一个好方法。

那么幸福片区真的要“幸福”了吗？

NO.1 区域优势

幸福新城被分起步区、推进区、提升区三个阶段组织实施，逐步增加研发科创、医养健康产业，提升原来有一定基础的商贸服务、文教旅游产业，形成四大产业板块。

区域的潜力不仅仅是规划、教育、交通以及产业类型，更要随着时间的推移，周边学校、医院以及大型商业综合体等一个个利好逐步兑现，进而提高居住质量。而幸福每样都不差。

1.教育资源：

幸福新城在教育方面尤为突出，目前规划有一所高中（烟台一中）、三所初中（芝罘中学、烟台十中、北大附中）、五所小学。诸多一流教育资源，幸福新城或将打造成烟台品牌名校教育聚集地。

至今年5月，烟台一中幸福新城一期主体结构已经封顶，目前项目正全力加快建设进度，确保今年9月底前竣工交付。

8月5日，南通路小学幸福分校项目《建设工程规划许可证》核发事宜公示，项目位置：福源路以南，福源南路以北，电厂东路以西。南通路小学的公示为幸福新城建设与推进赋能添力。

2.内部配套：

目前板块内10余个大项目都已开工，包括市民文化广场项目、国际智云城、数慧云计算基地、爱琴海购物公园等。还有各大楼盘的实业建设：三盛在幸福新城的地标商业，210米标志性建筑“幸福之门”和350米高的“科创之眼”；上实云麓的上实特色商街项目；金茂的金茂国际广场；中瑞鼎峰的烟台哈马碧生态城——中瑞城以及国际冰球馆等。

中瑞城

3.周边优势：

向西，隔夹河直接进入开发区。随着自贸区的落地，世界500强企业、“双一流”高等院校引进，开发区区域经济持续飘红。

向东，新城可以深入市区中心，并与“海上世界”项目联动。无论是辐射效益还是集聚效应，都将加快区域发展。

NO.2 楼盘对比

在众多政策和优厚条件加持下，各大实力楼盘在幸福屡见不鲜，如2020年度芝罘区销冠中瑞城。随着万科、金茂等实力房企的入驻，幸福片区再难维持“一超”局面转而“多强”。

2021年从元旦开始至五一之前，该时间段内芝罘区房产销售额最高的是芝罘万科城，而幸福片区最高的则是万科·壹都会，之后是中瑞城和三盛·汝悦铭著。随着时间进入2021下半年后，上实云麓和幸福金茂悦也将开始强势抢占幸福市场的份额，一场没有硝烟的战争已然拉开了帷幕。

1-4月份芝罘区成交套数top10楼盘（商品住宅）

数据来源于腾策

目前幸福在售的各大楼盘中，各有各的特色，抛开已经如开元盛世、华信家园这类旧小区，下面将针对目前幸福在售的新楼盘，从产品、区域等方面“由内而外”做出推荐。

【凰家探盘】幸福片区楼盘实探系列：万科·壹都会（详情>>>）；三盛·汝悦铭著（详情>>>）；中瑞城（详情>>>）。

1.产品：

（1）价格：

价格方面各大新楼盘相差不大，绝大部分带装修，装修标准除三盛合同备案价格1000元/㎡外其他都在15000—2000元/㎡之间。价格方面底价最低的是北宸外滩，10900元/㎡起，毛坯交付；其次是中瑞城，带装修，高层均价12600元/㎡，小高层均价13100元/㎡。

（2）户型：

户型方面目前市场上大部分皆是大同小异，都不乏耳朵户型等优秀户型，但逛了众多楼盘后给我印象最深的是中瑞城，其特色户型在南北通透方面十分优秀，客厅开阔性也十分引人注目，在参观119㎡样板间时着实小小心动了一下

中瑞城119㎡样板间

（3）配套与装修：

装修和配套设施方面，万科·壹都会不需要多说，万科的装修还是很有保障的；来自瑞典的中瑞城在电器、材料上都选择了著名品牌，且拥有独特的双向新风系统和恩华特真空垃圾处理系统，具有很好的居住体验；有趣的是蓝光未来城，新颖的“魔镜系统”不仅科技感十足而且十分便利，可以手机连接操控窗帘、电器、房间灯光，可以实时查看小区监控如地下车位儿童游乐区等，可以在家语音呼叫一键总控。

万科·壹都会样板间

（4）小区规模：

大部分小区目前的标配都是底商 地下停车场 小区内花园、游乐场、跑道，区别在于面积大小罢了。也有商业娱乐功能和住宅分隔的，如中瑞城，因为要建立哈马碧生态城规模较大，所以小区的商业功能和娱乐功能都是单独另建。当然也有规模较小的小区，如蓝光未来城，仅有六栋住宅和底商。

蓝光未来城沙盘

（5）物业：

因为各大开发商实力都不弱，物业大部分都是选用自家的，如万科·壹都会、幸福金茂悦、蓝光未来城等，也有选用其他品牌实力物业的，例如中瑞城选用万科物业、三盛·汝悦铭著选用伯恩物业等。

2.区域：

（1）交通

虽然大家都集中在幸福片区，但位置其实还是有所偏差的。目前各楼盘都可通过幸福的几条主干道连接开发区、南大街等核心商圈，但也有如中瑞城并未处在主干道旁，周遭道路略有狭窄交通方面要逊色一筹。

（2）周边发展

幸福一期起步区是幸福新城目前主打位置，也是发展最快、更迭最新位置。目前各大楼盘中位置最好的要属幸福金茂悦、蓝光未来城、三盛·汝悦铭著还有上实云麓，因为地处起步区，周遭发展迅速，临近各大商业、学校，周遭很快将有翻天覆地的变化。

（3）学区

近日前去幸福查看一中的建设情况，可以看到施工现场热火朝天一片忙碌，与各学校的距离近的楼盘无疑在“幸福战场”上占尽了上风，购房人群几乎大半都是奔着学校而来。目前距离烟台一中最近的楼盘为：三盛·汝悦铭著、幸福金茂悦、蓝光未来城。

NO.3 购房须知

综合来讲，各大楼盘能在幸福一展拳脚，毫无疑问各有所长，虽然幸福新城前景广、潜力高，但大家购房仍要提前做好了解和准备，无他，毕竟买房子是一生大事，而且在幸福片区购房也需要了解好幸福存在的风险与情况。

1.幸福新城还在发展

虽说幸福新城规划已经落地，且已经开始施工，但实况如何还有待时间考证，投资新城同时也要承担心理落差的风险。且新城的形成还需数年时间，而大部分楼盘2023年便开始交房，不排除搬入新家周围还在施工的可能。

目前城建能否跟上的矛盾已经逐步显现，也是大家普遍关心的问题。随着烟台一中的落地，招生、入住，都对周遭的建设充满了硬性要求。

2.幸福新城拆迁成本高

从拆迁补偿成本来看，幸福片区的征收和补偿方案面向的是非住宅，都是工业用地，其征迁成本要比农村棚改要高。拆迁住宅用地，当地居民多分配有回迁房，如万科·壹都会，足有三栋楼是回迁房。

从商住地块楼面价来看，大部分地块楼面价在4000元/㎡以下，最高的是蓝光，为5607元/㎡。

“羊毛出在羊身上”，这些都使得幸福片区的房价并不“幸福”，甚至有小高层卖出15000元/㎡的价格。

3.幸福新城未来住房需求或会上涨

伴随着各大学校的建设落地，学区的概念或将随着一中的招生使得此地开始升温。目前期房还不划学区，且还有学校并未确定具体地址，伴随着以后此地教育资源逐步完善，“再穷不能穷教育”或将成为幸福楼盘门的“撒手锏”。

2020年中旬，烟台撤销蓬莱市、长岛县，设立蓬莱区，市区常住人口增加。幸福新城不仅连接了开发区，更作为烟台向西发展的枢纽引擎，未来还将发挥虹吸效应，是承接开发区及蓬莱区与芝罘区沟通的桥梁。 且根据幸福新城一期土地出让条件来看，大多有外资和产业要求，这标志着幸福新城新城建设的高水平高标准，也说明了存在大量人口的流动和高水平人才的需求，幸福新城未必不会成为下一个烟台最适合居住的地方。

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