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【城启】逐渐崛起的高铁新区是否是烟台的又一匹黑马？

城启|凤凰网房产烟台“新城质变”系列策划

凤凰网房产烟台2021年特别策划“城启”，继九大片区政策启动、基建模式下烟台新城的发展变化，预见未来城市格局和置业机遇。

2019年，烟台全面启动九大重点片区规划建设。这九大片区自东向西分别为：金山湾、牟平新城、海上世界、芝罘仙境、高铁新区、幸福新城、夹河新城、八角湾中央创新区、空港新区。2020年这几个片区进行革新，或规划、或签约、或动工。一年之后，九大片区改造进度各有不同，有的还在如火如荼大刀阔斧，有的却已停滞不前。

“规划未动、楼市先行”成为各大新城建设过程当中，一个较为普遍的阶段性现状。在小编近期走访阶段，也发现了部分楼市带动区域先行发展的情况。近期，凤凰网房产烟台站特别策划——“城启”，以“承上启下”的发展视角，对比过去一段时间以来，烟台这几个新城发生的变化，预见未来的城市格局和当地的置业机遇。

本期策划，让我们走进烟台九大片区之一 —— 高铁新区。

一座高铁新区 改变一座城

人类历史上的每一次经济与文明的飞跃，几乎都是从基础交通设施的变革开始。

深圳：高铁板块的龙华，从脏乱差的“关外”摇身一变，成为福田中芯区的延伸板块，房价3年内就翻了3.2倍。

南京：高铁板块的南部新城，3年框架，5年繁华初显，从一个工业区变成比肩河西CBD的第一门户主城，房价5年内翻了4.6倍。

南昌：九江身边的南昌，高铁板块九龙湖，已是省府行政中芯+省级交通中芯+省级会展中芯+省级文体中芯……房价从初期的5千多，飙过了2万，5年翻了4倍。

一个交通枢纽横空而出，必将造就一个高铁新区成功崛起。高铁新区是烟台发展的重要战略布局，也是牵动经济社会发展的重点工程。

2020年的高铁新区楼市，由于几个新盘的入市，比2019年的火爆许多，根据滕策顾问提供的数据来看，该片区主力楼盘大栖地、泰和府的入市加持，2020年，成交量环比增长了279%。

近日，凤凰网房产在实地调查走访时发现，曾经作为南部村改片区的高铁新区已经旧貌换新颜，作为城市新区定位比较明显，也是在此影响下，高铁新区楼市在疫情期间仍销售火爆。

高铁新区定位明显

高铁新区是烟台九大重点工程之一，和其他重点工程相比，高铁新区起步较晚，距离烟台市中心较远，从2017年南部旧村改造至今，也就是不到5年的光景。不过区别于其他工程的是，虽然起步晚，但是高铁新区定位比较明朗。

规划显示，高铁新区位于烟台市区南部，规划范围93.9平方公里，包括5.9平方公里核心区、32平方公里延伸区、56平方公里控制区等3个圈层，以及高铁商务核心区、新旧动能转换先行区、智创新区、中央活力区、生态体验区、高端商务集聚区、特色产业小镇、新兴产业的品质配套社区、城市发展机会社区等9大功能区。

小编近日实地探访了高铁新区山海路周边，目前围绕山海路南居住区域的相关配套已陆续修建完成，比如文登整骨医院、莱山第二实验幼儿园、烟大附小规划落址、和合大观公园等基础配套设施。

我们来细看这几年高铁新区的变化。

01|产业集聚

首先，要成为独立的综合性节点城市，离不开产业的支持。高铁新区依托高铁南站交通枢纽的区位优势，着力打造绿地城际空间站，拟规划总面积2714亩，投资约150亿元，其中拟开发建设用地面积1148亩，总规划建筑面积133万平方米，将打造站前集星级酒店、商业办公、科创中心、生态宜居、综合商贸、国际贸易等功能于一体的特色片区，建设产城创融合发展的生态创新区和推动城市产业功能升级的经济新载体。

截止目前，新区已有绿地高铁科创商务区、复星文旅城、中国原子能科学研究院产业园等项目落户。

02|交通先行

此前，因为高铁新区远离烟台市区，交通不便一直是制约其快速发展的重要瓶颈。如今山海路扩建以及几条断头路的打通给高铁新区的发展带来了利好条件。8月16日，烟台自然资源和规划局网站上发布了《烟台市城市快速路山海路建设工程<建设项目选址意见书>核发批前公示》。这意味着，刚刚公布不久的烟台城市快速路系统专项规划已经开始进入实施阶段。高铁新区的快发展再次挤进大众视野。

不仅如此，依托烟台南站这个交通枢纽，通过潍烟高铁、青荣城际铁路快速衔接京津冀、长三角、华中、鲁西南，逐步构建起南站枢纽工程辐射带动、高架快速路为骨架的交通体系，打造铁路年发送量1500多万人次的交通集散地；交通的发展与人流量增多进而带动区域的发展。

山海路快速路规划公示

03|配套优化

在这几年的迅猛发展中，高铁新区也是以肉眼可见的速度在成长，教育、医疗、交通等配套正在逐步完善。

教育：莱山区第二实验幼儿园、烟大附小（规划中）、曹家庄小学、蒲昌路小学（规划中）、石明中学（规划中）、石明小学等

医疗：烟台凤凰山医院、文登整骨烟台医院投入使用，烟台毓璜顶医院莱山经济开发区分院成立进一步优化区域内的医疗配套。

大型商业综合体：高铁新区目前缺乏大型商业综合体，不过随着绿地城际空间站等各产业链的落地，这也只是时间问题。

04|旧貌换新颜

5年之前的高铁新区，遍布村落，部分区域尘土飞扬，完全是烟台郊区的一个景象，很难与现在片区的发展画上等号。高铁新区的规划先行吸引了一波开发商的抢先入驻，这几年来，区域内吸引了万光、智慧、东泰、恒堃等众多房企的入驻，也正是由于他们的适度投入，持续改善着周边环境，彼时的旧土已换新颜。 就拿泰和府打造的泰悦湖来讲，与和合大观公园成为烟台人新晋的网红打卡地，也为居民提供更多的休闲去处。高楼遍地起，房企的深耕加速推荐高铁新区的建设进程。相信几年后的高铁新区也将会是高楼林立、风景宜人。

新房供应较充足 去化冷热不均

目前来看，入驻高铁新区的楼盘，以本地开发商为主，且在前些年，由于是莱山区的价格洼地，当地人的认可度更高。所以高铁新区的新房楼盘购房人群主要以本地人群以及莱山区芝罘区的外溢客户为主。万光山海城项目在2017年推盘期间，去化率达99%，一度达到供不应求的局面。现在来看，高铁新区几个主力项目大栖地、泰和府以及万光山海城由于存在价格、产品等差异化，销售形势冷热不均，个别项目脱颖而出。

大栖地：这个作为高铁新区的销冠楼盘，有着恒堃品牌的加持以及自身产品的吸引力，一直以为都备受关注。

说道自身产品吸引力，大栖地项目首先表现在面积上，通过阳台、飘窗等多功能弹性空间实现面积赠送，98㎡+近10㎡赠送，可与市面110㎡一较高下；118㎡+近11㎡赠送，可与其它项目140㎡同台PK；而120㎡下跃赠送约100㎡双层庭院，则可以直接挑战叠拼别墅产品；得房率高是大栖地最大的卖点。

其次是价格，山海路一直以来都是富人区的聚集地，尤其是港城东大街以北，均价也在1.7万左右徘徊，而大栖地卖出1.3万价钱，配上赠送10㎡左右的面积，折算下来购房者可省下不只10万的总房款，自然就承接了不少山海路富人区的外溢客户。

再就是户型的设计，就拿118㎡首置首改户型来说，对很多项目来说只是一个功能型户型，做成常规三房就足够了。而大栖地的118㎡越级三房，做到5.4米IMAX横厅、超16㎡甲板式阳台、近40㎡LDKG公共空间，满足家庭成员亲密互动、亲朋聚会无界社交、居住与自然无缝衔接等各种场景需求。

目前来看大栖地周边缺乏大型商业综合体，但项目自建商场、家家悦，预计明年10月份开业；项目在售楼栋10#-29#，在售房源起价10896元/平，在售面积有112㎡、98㎡、120㎡、118㎡、128㎡、125㎡、130㎡、143㎡。

万光山海城：2017年，项目去化情况接近100%，接近3年的无房可卖，项目21年4期推盘后，去化率并不如前几期，虽然如此，项目的万光品牌以及大体量社区，也是高铁新区的另一红盘。

首先位置是项目的一大优势，位于山海路与轸大路交汇处，山海路作为城市中轴，两侧高端住宅项目林立，既能享受到老城区的成熟配套，也能享受到新城区的优质生态环境和飞速发展带来的经济发展红利。距离烟台南站不到两公里，多路公交通达，方便购房者往返各个区域。

其次是价格，港城东大街与轸大路将山海路分为南北两大区域，在房价上，也出现了将近5000元/㎡的价格差距。万光山海城作为山海路南第一个项目，既能享受近莱山核心商圈的便利，又能弥补刚需购房者在房价上短板。

目前，B区御山海规划总建筑面积约31.42万平方米，主力户型为95-145平米的精品三居，均为一梯两户，南北通透的小高层住宅，最大楼间距可达80米，充分保障了每栋建筑的通风采光效果，均价大概在1.05-1.1万/㎡期间。

东泰泰和府：高铁新区舍得斥巨资打造小区及周边环境的一个项目，也是，东泰企业“王府系”城市高端系列产品代表。

小编觉得泰和府这个项目的几大卖点，一是户型设计，一梯一户，乘电梯到自家所在楼层电梯厅可独享，大概7㎡左右。7—10米的超大观景阳台，看社区风景，这阳台够大；带装修交付，可定制装修风格与装修标准。

二是社区环境与小区周边环境，5000㎡日月双子湖，12万㎡和合大观公园，2万㎡泰悦湖环绕社区，环湖有氧跑道、观湖休憩平台、儿童乐园…..足以标明泰和府置业的诚意和匠心。

再就是项目南面的烟台附中小学部，也是吸引购房者的利好因素。项目在售户型95平米-142平米，项目在售均价为11500元/㎡。

根据滕策数据显示，5年间，高铁新区房价上涨了约1倍左右，从目前来看，高铁新区尚未成熟，之前规划绿地城际空间站及几大产业，也处于停滞状态，但是对居住区的改造等却没有停止步伐，后期在土地出让方面也会有较大空间。

未来，随着高铁新区商业以及绿地烟台城际空间站的落地，连点成片，其商业辐射范围将囊括黄务、三滩、莱山南部村改板块和山海路等几大片区，形成联动发展，区域的人居环境必将迈上新的台阶。

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