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【凰家探盘】78㎡三面通透、120㎡高得房率 黄务下一个红盘要开了

【凰家探盘】是凤凰网房产新闻的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下烟台市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

壹|1 写在之前：

万科对于烟台人而言，是无需多言的，小编的简评里主要是对品牌的介绍，冠冕堂皇的话不说，来说几件有意思的事情。

第一个，万科的业主往往不止买了一套万科，最早买万科业主，小编见过不少后来又陆陆续续购入其他项目的。

原因也很简单，时间往前，房子会旧，不论是自己居住升级还是给子女早早置办房产，万科业主大多首选万科。

第二个，每当一个片区可能要有一个万科的新盘，周边其他楼盘的销量都会受到或大或小的影响，因为买房人会等，等等看如果万科新盘出来了喜欢就会买，不喜欢再选其他的。  

第三个，买房人和业内人士都知道，万科拿地很小心。有的项目初拿下来的时候也有很多质疑声。但每个万科的项目二手房议价都高于同地段其他开发商。

这就是万科。

原来万科有一句经典的广告语，一辈子总要住一住万科。很多人都不以为然，在我们对物业服务没有具体概念的时候，万科已经开始在物业上发力，最后的结果就是大家后知后觉发现，物业原来这么重要，物业原来可以为房子带来这么多溢价。

品质也好，物业也好，不多说了，我们今天测评的项目是万科公园里，这个项目带有很强的地缘特性，与万科西雅图、万科翠湖山晓连同一个片区，也是我们在这个片区的第一个测评，小编会从各个维度尽可能详细的评测，给买房人一个参考。

今日测评楼盘-万科公园里

贰|02 项目基本信息

交房时间：2023年年底或2024年年初

项目楼栋：共12栋楼，18层小高层以及11层电梯洋房

户型面积：78㎡、95㎡、100㎡、118㎡

装修标准：小高层为1500元/㎡，洋房为2000元/㎡

项目首开楼栋为：1#、9#、10#，预计11月底开盘

叁|03 地段&配套  南部新城、高铁新区重叠板块

万科公园里位于芝罘区通世南路与兴广街交汇处，可以说是南部新城与高铁新区的重叠区，可能大家对位置还是有点模糊，甚至会与万科西雅图混淆，话不多说，上图！

南部新城现在的发展，远不及之前的规划，九大片区如火如荼时，它似乎在慢慢淡出人们的视野，尤其是在生活配套、娱乐配套的打造上，更显出其短板。

之前在踩盘的时候，看到公园里这个项目，在惊叹到他的产品以及园林规划时，也为项目的教育资源以及生活配套小纠结了一下。

教育上：黄务小学、姜家小学、烟台三中及十五中环伺，但是距离上却不占优势

交通上：周边的公交站点不多，但是仍有27路、80路、77路等公交站点满足日常出行需求

商业上：项目自带商业配套，且西雅图已签约振华量贩，与万科周边两个项目，形成商业带群组，虽然目前该片区的商业配套是个短板，但是万科三个项目在一定程度上来说，弥补了这一弊端。

万科在这里做的一系列动作，同一区域开发三个项目，可见万科对该区域执着。不过万科在深耕这一区域的同时，也在改造这里。万科西雅图的交房与底商的就位、翠湖山晓的新品加推以及公园里的健康+作品，三个项目都在不同程度上反补该区域，相互成就，“万科再造一座城”，这句话不仅仅适用于万科城等大体量项目了，这里同样适用。

肆|04 产品&规划  高得房率，产品极刚

万科公园里体量较小，共12栋楼，18层小高层以及11层电梯洋房，地势整体抬高3米左右。其中，项目首开楼栋为1#、9#、10#。

面积从约80-120㎡不等，包含套二和套三两种类型的产品。不得不说的是，万科公园里项目的得房率，最高能达到91%左右，主要靠户型设计以及赠送面积来追求高得房率。

有一点值得注意，公园里做规划设计的时候，应该是烟台大横厅最盛行的时候，但它并没有这么做，80㎡左右的产品做了套二，120㎡左右的产品做了套三，而且三室的均为耳朵户型，放到目前的市场来看，只能说户型产品做到了回归，对于项目所面对的客群来说，户型设计上还是有足够的吸引力。

公园里95㎡、99㎡、120㎡户型设计有异曲同工之处。

那小编就拿120㎡户型来说，位于11层电梯洋房，装修标准为2000元/㎡；三室两厅两卫，耳朵户型，客厅面宽为3.9米，双阳台设计，算上次卧的面宽3.1米，整个阳台为7米，摒弃了市场上推崇的大面宽，胜在了客厅餐厅充分利用且互不干扰。户型设计+飘窗刨去+面积赠送，这个户型得房率大概在109㎡左右。

小编住在中海国际社区，同样是这个户型，说下居住体验，首先是南北通透做的很到位，餐客一体，不同于市场上的客厅正对厨房，次卧不大不小，用于老人房、儿童房再合适不过，主卧面积虽不大，但是功能性很强，耳朵户型的特点是保证了居住的私密性。

再来说下带装修的细节跟标准，小编去看样板间的时候，发现很多之前万科曾做到过，但是样板间却没表现出来的细节，比如，厨房的防水条，阳台的吊柜等。

这个是两室的户型，78㎡，小高层的东西打头户型，三面通透，面宽较小，但是做到了动静分区，可能除了居住区，生活区的居住舒适度不是很高。

不得不强调下项目的园林规划，内有绿化外有绿化，绿化率杠杠滴！于外，毗邻约1.2万方市政公园以及85公顷的五卒山，清新的空气以及负氧离子可想而知；于内，公园里，意在打造出公园一般的意境，社区打造全龄乐活园林，樱花、银杏双林木景观轴，以两环、双轴、三区，布局八大主题艺术园林。园林场景，还得交房后再看，不过居住过万科的人都知道，不会差的太远。

伍|05 价格&购买建议

虽然项目存在出行、生活配套等问题，但结合户型产品以及整个片区规划来看，小编认为单价和总价还是存在一定的竞争力的。

小高层均价为11500元/㎡，电梯洋房均价为12500元/㎡，算下具体价格的话，118㎡户型，中低楼层，总价大概在145万左右，别忘了，这个价格买的是高得房率的11层电梯洋房。

总体来说，对刚需比较友好，无论是老黄务人还是市中心的外溢人群，能住上一个体面，并且各方面缺点也不会特别明显的新房，应该还挺合适的。

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