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【凰家探盘】78㎡三面通透、120㎡高得房率 黄务下一个红盘要开了

凤凰网房产烟台站
2021-10-20 16:55

【凰家探盘】是凤凰网房产新闻的主力版块,我们将在未来的相当长的时间里,精细踩盘,客观评价,将你想要的楼盘信息,准确传达。并从一个更加专业的角度,分析当下烟台市场中的各个主流楼盘及其优劣势,提供给购房人作为决策参考。

壹|1 写在之前:

万科对于烟台人而言,是无需多言的,小编的简评里主要是对品牌的介绍,冠冕堂皇的话不说,来说几件有意思的事情。

第一个,万科的业主往往不止买了一套万科,最早买万科业主,小编见过不少后来又陆陆续续购入其他项目的。

原因也很简单,时间往前,房子会旧,不论是自己居住升级还是给子女早早置办房产,万科业主大多首选万科。

第二个,每当一个片区可能要有一个万科的新盘,周边其他楼盘的销量都会受到或大或小的影响,因为买房人会等,等等看如果万科新盘出来了喜欢就会买,不喜欢再选其他的。  

第三个,买房人和业内人士都知道,万科拿地很小心。有的项目初拿下来的时候也有很多质疑声。但每个万科的项目二手房议价都高于同地段其他开发商。

这就是万科。

 

原来万科有一句经典的广告语,一辈子总要住一住万科。很多人都不以为然,在我们对物业服务没有具体概念的时候,万科已经开始在物业上发力,最后的结果就是大家后知后觉发现,物业原来这么重要,物业原来可以为房子带来这么多溢价。

品质也好,物业也好,不多说了,我们今天测评的项目是万科公园里,这个项目带有很强的地缘特性,与万科西雅图万科翠湖山晓连同一个片区,也是我们在这个片区的第一个测评,小编会从各个维度尽可能详细的评测,给买房人一个参考。


今日测评楼盘-万科公园里


贰|02 项目基本信息

交房时间:2023年年底或2024年年初

项目楼栋:共12栋楼,18层小高层以及11层电梯洋房

户型面积:78㎡、95㎡、100㎡、118㎡

装修标准:小高层为1500元/㎡,洋房为2000元/㎡

项目首开楼栋为:1#、9#、10#,预计11月底开盘



叁|03 地段&配套  南部新城、高铁新区重叠板块

万科公园里位于芝罘区通世南路与兴广街交汇处,可以说是南部新城与高铁新区的重叠区,可能大家对位置还是有点模糊,甚至会与万科西雅图混淆,话不多说,上图!

南部新城现在的发展,远不及之前的规划,九大片区如火如荼时,它似乎在慢慢淡出人们的视野,尤其是在生活配套、娱乐配套的打造上,更显出其短板。

之前在踩盘的时候,看到公园里这个项目,在惊叹到他的产品以及园林规划时,也为项目的教育资源以及生活配套小纠结了一下。

教育上:黄务小学、姜家小学、烟台三中及十五中环伺,但是距离上却不占优势

交通上:周边的公交站点不多,但是仍有27路、80路、77路等公交站点满足日常出行需求

商业上:项目自带商业配套,且西雅图已签约振华量贩,与万科周边两个项目,形成商业带群组,虽然目前该片区的商业配套是个短板,但是万科三个项目在一定程度上来说,弥补了这一弊端。

万科在这里做的一系列动作,同一区域开发三个项目,可见万科对该区域执着。不过万科在深耕这一区域的同时,也在改造这里。万科西雅图的交房与底商的就位、翠湖山晓的新品加推以及公园里的健康+作品,三个项目都在不同程度上反补该区域,相互成就,“万科再造一座城”,这句话不仅仅适用于万科城等大体量项目了,这里同样适用。


肆|04 产品&规划  高得房率,产品极刚

万科公园里体量较小,共12栋楼,18层小高层以及11层电梯洋房,地势整体抬高3米左右。其中,项目首开楼栋为1#、9#、10#。

面积从约80-120㎡不等,包含套二和套三两种类型的产品。不得不说的是,万科公园里项目的得房率,最高能达到91%左右,主要靠户型设计以及赠送面积来追求高得房率。

有一点值得注意,公园里做规划设计的时候,应该是烟台大横厅最盛行的时候,但它并没有这么做,80㎡左右的产品做了套二,120㎡左右的产品做了套三,而且三室的均为耳朵户型,放到目前的市场来看,只能说户型产品做到了回归,对于项目所面对的客群来说,户型设计上还是有足够的吸引力。

公园里95㎡、99㎡、120㎡户型设计有异曲同工之处。

那小编就拿120㎡户型来说,位于11层电梯洋房,装修标准为2000元/㎡;三室两厅两卫,耳朵户型,客厅面宽为3.9米,双阳台设计,算上次卧的面宽3.1米,整个阳台为7米,摒弃了市场上推崇的大面宽,胜在了客厅餐厅充分利用且互不干扰。户型设计+飘窗刨去+面积赠送,这个户型得房率大概在109㎡左右。

小编住在中海国际社区,同样是这个户型,说下居住体验,首先是南北通透做的很到位,餐客一体,不同于市场上的客厅正对厨房,次卧不大不小,用于老人房、儿童房再合适不过,主卧面积虽不大,但是功能性很强,耳朵户型的特点是保证了居住的私密性。

再来说下带装修的细节跟标准,小编去看样板间的时候,发现很多之前万科曾做到过,但是样板间却没表现出来的细节,比如,厨房的防水条,阳台的吊柜等。

这个是两室的户型,78㎡,小高层的东西打头户型,三面通透,面宽较小,但是做到了动静分区,可能除了居住区,生活区的居住舒适度不是很高。

不得不强调下项目的园林规划,内有绿化外有绿化,绿化率杠杠滴!于外,毗邻约1.2万方市政公园以及85公顷的五卒山,清新的空气以及负氧离子可想而知;于内,公园里,意在打造出公园一般的意境,社区打造全龄乐活园林,樱花、银杏双林木景观轴,以两环、双轴、三区,布局八大主题艺术园林。园林场景,还得交房后再看,不过居住过万科的人都知道,不会差的太远。


伍|05 价格&购买建议

虽然项目存在出行、生活配套等问题,但结合户型产品以及整个片区规划来看,小编认为单价和总价还是存在一定的竞争力的。

小高层均价为11500元/㎡,电梯洋房均价为12500元/㎡,算下具体价格的话,118㎡户型,中低楼层,总价大概在145万左右,别忘了,这个价格买的是高得房率的11层电梯洋房。

总体来说,对刚需比较友好,无论是老黄务人还是市中心的外溢人群,能住上一个体面,并且各方面缺点也不会特别明显的新房,应该还挺合适的。


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标签: 厨房 业主 卫生间 【责编】 孙琳
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